অস্বাভাবিক ঋণ প্রবাহে ধ্বংসের পথে আবাসন শিল্প!

অনিয়ন্ত্রিত ও অস্বাভাবিক ঋণ প্রবাহের ফলে ধ্বংসের পথে আবাসন শিল্প। কেন্দ্রীয় ব্যাংকের উদাসীনতায় ২০০৬ সাল থেকে ক্রমবর্ধমান হারে আবাসন খাতে ঋণ সরবরাহ করেছে বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলো।

অর্থনীতিবিদরা মনে করছেন, এই খাতে আর্থিক বুদবুদ (ইকোনোমিক বাবল) সৃষ্টি হয়েছে। শেয়ারবাজার ধসের মতো বড় ধসের একটি পরিস্থিতির সূচনালগ্নে রয়েছে খাতটি।

বাংলাদেশ ব্যাংকের একটি প্রতিবেদনে দেখা যায়, বিগত বছরগুলোর তুলনায় বর্তমান সময়ে আবাসন খাতে শ্রেণীভুক্ত ঋণ পরিমাণ ক্রমবর্ধমান। অন্যদিকে আবাসন শিল্পকে অনুৎপাদনশীল খাত বিবেচনা করে এই খাতে সকল প্রকার ঋণ সরবরাহ কমানোর শর্তজুড়ে দিয়েছে কেন্দ্রীয় ব্যাংক।

বাংলাদেশ ব্যাংক এমন কড়াকড়ি শর্তারোপের ফলে সরকারি, বেসরকারি ও বিশেষায়িত বাণিজ্যিক ব্যাংক এবং প্রতিষ্ঠানগুলো আবাসন খাতে ঋণ সরবরাহ কমিয়ে দিয়েছে। অন্যদিকে সরবরাহকৃত ঋণের অর্থ ফেরতের জন্য চাপ দিচ্ছে আবাসন কোম্পানিগুলোকে। এতে একদিকে আবাসন কোম্পানিগুলো যেমন ঋণ পাচ্ছে না। অন্যদিকে ফ্ল্যাট বা প্লট ক্রেতাদেরকেও ঋণ দেওয়া হচ্ছে না। অর্থনীতি বিশ্লেষকরা আবাসন খাতে ঋণ সরবরাহ কমিয়ে দেওয়াকে ইতিবাচক হিসেবে দেখলেও বিষয়টি নিয়ে ক্ষোভ রয়েছে ব্যবসায়ীদের।

অস্বাভাবিক ঋণ প্রবাহ : রিয়েল এস্টেট অ্যান্ড হাউজিং সোসাইটি অব বাংলাদেশের (রিহ্যাবের) দেওয়া তথ্যানুযায়ী, ২০১৩ সালে আবাসন খাতে ব্যাংক ঋণ হিসেবে অর্থ ছাড় করা হয়েছে প্রায় ৩০ হাজার কোটি টাকা, যা ২০১২ সালে ছিল ৩২ হাজার কোটি টাকা। ২০১১ সালে মোট ছাড়কৃত অর্থের পরিমাণ ছিল ২২ হাজার ৫৮ কোটি ৩৫ লাখ টাকা, ২০১০ সালে ১৬ হাজার ২৫১ কোটি ৭৯ লাখ টাকা, ২০০৯ সালে ১২ হাজার ৩৬৬ কোটি ১৯ লাখ টাকা, ২০০৮ সালে ১১ হাজার ১০১ কোটি ১১ লাখ টাকা, ২০০৭ সালে ৮ হাজার ৬০৫ কোটি ১০ লাখ টাকা, ২০০৬ সালে ৬ হাজার ৩৯৫ কোটি ৫৬ লাখ টাকা। রিহ্যাবের দেওয়া এই তথ্যানুযায়ী দেখা যায়, ২০০৬ সাল থেকে ২০১৩ সাল পর্যন্ত সাত বছরে প্রায় পাঁচ গুণ ঋণ প্রবাহ বৃদ্ধি করা হয়েছে।

বাংলাদেশ ব্যাংকের সর্বশেষ প্রতিবেদন অনুযায়ী, আবাসন খাতে ধারাবাহিকভাবে বেড়েছে ব্যাংক ঋণের স্থিতিও। ২০১২ সালে আবাসন খাতে মোট ঋণ স্থিতি ছিল ৩৫ হাজার ২১০ কোটি টাকা, যা ২০১১ সালে ২৮ হাজার ৮০ কোটি টাকা, ২০১০ সালে ছিল ২১ হাজার ৬৭০ কোটি টাকা।

আবাসন খাতের বিশেষায়িত সরকারি আর্থিক প্রতিষ্ঠান হাউজ বিল্ডিং ফাইন্যান্স করপোরেশনের (এইচবিএফসি) ২০১২ সালে ঋণ স্থিতি ছিল ২ হাজার ৬০০ কোটি টাকা, ২০১০ ও ২০১১ সালে এই স্থিতি ছিল ২ হাজার ৫১০ কোটি টাকা।

অন্যদিকে বেসরকারি আর্থিক প্রতিষ্ঠান ডেল্টা-ব্র্যাক হাউজিং ফাইন্যান্সের ঋণ স্থিতি ২০১২ সালে ছিল ২ হাজার ৩১০ কোটি টাকা, ২০১১ সালে ছিল ২ হাজার ৭০ কোটি টাকা এবং ২০১০ সালে ছিল ১ হাজার ৭৪০ কোটি টাকা।

আর্থিক প্রতিষ্ঠান ন্যাশনাল হাউজিং ফাইন্যান্স আবাসন খাতে ঋণ স্থিতি ২০১১ সালের থেকে ২০১২ সালে কমিয়ে ২৪০ কোটি টাকায় নিয়ে আসে। যেখানে ২০১১ সালে ছিল ২৫০ কোটি টাকা।

তবে আবাসন খাতে সবচেয়ে বেশি ঋণ স্থিতি রয়েছে বেসরকারি বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলোতে। আবাসন খাতে বেসরকারি ব্যাংকগুলোর ঋণ প্রবাহ থেকে দেখা যায়, ২০১২ সালে এই খাতে ঋণ স্থিতির পরিমাণ ছিল ১৯ হাজার ১৮০ কোটি টাকা, ২০১১ সালে তা ছিল ১৪ হাজার ৭৬০ কোটি টাকা এবং ২০১০ সালে তা ছিল ৯ হাজার ৯০০ কোটি টাকা।

অন্যদিকে রাষ্ট্রায়ত্ত বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলোতে ঋণ স্থিতি ২০১২ সালে ছিল ৬ হাজার ৩৪০ কোটি টাকা, ২০১১ সালে ৫ হাজার ৩০০ কোটি টাকা এবং ২০১০ সালে ৪ হাজার ৮১০ কোটি টাকা।

আবাসন খাতে ব্যাংক ও আর্থিক প্রতিষ্ঠানগুলো থেকে ঋণ প্রবাহ ক্রমান্বয়ে বাড়লেও গত বছর এই খাতে শ্রেণীভুক্ত ঋণের পরিমাণও বেড়েছে আশঙ্কাজনক হারে। বাংলাদেশ ব্যাংকের হিসাব মতে, ২০১৩ সালের এপ্রিল-জুন প্রান্তিকে মোট শ্রেণীকৃত ঋণের পরিমাণ দাঁড়িয়েছে দুই হাজার ২০০ কোটি টাকা, যা এ খাতের মোট বিতরণ করা ৩১ হাজার কোটি টাকার ঋণের ৭ শতাংশ। একই বছরের জানুয়ারি-মার্চ প্রান্তিকে মোট শ্রেণীকৃত ঋণের পরিমাণ ছিল ১ হাজার ৯০০ কোটি টাকা, যা এ খাতে বিতরণ করা মোট ৩২ হাজার ২০০ কোটি টাকা ঋণের ৬ শতাংশ। এ ছাড়া ২০১২ সালের অক্টোবর-ডিসেম্বর প্রান্তিকে শ্রেণীকৃত ঋণ ছিল এক হাজার ৩০০ কোটি টাকা, যা এ খাতে বিতরণ করা মোট ২৮ হাজার ৪০০ কোটি টাকা ঋণের ৪ শতাংশ।

বাংলাদেশ ব্যাংকের এই প্রতিবেদন থেকে দেখা যায়, ২০১২ সাল থেকে আবাসন খাতে শ্রেণীকৃত ঋণের পরিমাণ বেড়ে চলেছে। এই হার বাড়তে থাকলে এই খাতে ঋণখেলাপির সংখ্যা বেড়ে যাবে বলে অর্থনীতিবিদদের আশঙ্কা।

ব্যাংক ঋণের অস্বাভাবিক প্রবাহের কারণে আবাসন খাতে ধস শুরু হয়েছে বলে মনে করছেন ঢাকা বিশ্ববিদ্যালয়ের বাণিজ্য বিভাগের সহযোগী অধ্যাপক ড. মিজানুর রহমান।

মিজানুর রহমান দ্য রিপোর্টকে বলেন, ‘বাংলাদেশ ব্যাংকের ভুল মুদ্রানীতির ফলে ব্যাংক ঋণের মাধ্যমে আবাসন খাতে অস্বাভাবিক মুদ্রা সরবরাহ ঘটেছে। আর এটা হয়েছে ২০০৬ সাল থেকে ২০১২ সাল পর্যন্ত। এই ছয় বছরে দেশের বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলোর হাতে তরল অর্থের পরিমাণ ছিল অনেক বেশি।’

মিজানুর রহমান বলেন, ‘দেশে যখন রেমিটেন্স প্রবাহের পরিমাণ বেড়ে যায় তখন বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলোর কাছে প্রচুর অর্থ চলে আসে। ২০০৬ সাল থেকে ২০১২ সাল পর্যন্ত বিদেশ থেকে রেমিটেন্স প্রবাহ ৬০ শতাংশ বেড়েছে। আর এ সব রেমিটেন্সের পুরোটাই কেন্দ্রীয় ব্যাংকের মাধ্যমে আসে না। বেশিভাগ রেমিটেন্স আসে সরকারি ও বেসরকারি বাণিজ্যিক ব্যাংকের চ্যানেলে। ব্যাংকগুলো এ সব রেমিটেন্স কেন্দ্রীয় ব্যাংকের মাধ্যমে তরল অর্থে রূপান্তরিত করে। ফলে তাদের হাতে নগদ অর্থের পরিমাণ বেড়ে যায়। এ সময় এ সব বাণিজ্যিক ব্যাংক বিভিন্ন প্রোডাক্ট ডিজাইন করে গ্রাহককে ঋণ দেয়।’

এই অর্থনীতিবিদ বলেন, ‘২০০৬ সাল থেকে ২০১১ সাল পর্যন্ত ব্যাংকিং খাতে তারল্য বেড়ে যায়। তখন ব্যাংকগুলো এ সব অর্থ শুধুমাত্র শিল্প খাতেই নয় শেয়ারবাজার ও আবাসন খাতের মতো অনুৎপাদনশীল খাতে বিনিয়োগে বেশি আগ্রহী ছিল। বিশেষ করে এ সময় শেয়ারবাজার ছিল দ্রুত ধনী হওয়ার একটি অসম্ভব সম্ভাবনা। দ্রুত সময়ের মধ্যে একশ থেকে দুইশ গুণ মুনাফা অর্জন করা সম্ভব ছিল এই খাতে বিনিয়োগকারীদের। কিন্তু আমরা দেখেছি ২০১০ সালের ডিসেম্বরের পর শেয়ারবাজার খাতে ধস শুরু হয়। আর সে ধস এখনও বিদ্যমান। শেয়ারবাজার ধসের জন্য এই খাতে অস্বাভাবিক ঋণ সরবরাহই দায়ী। তবে ইতিবাচক দিক হল শেয়ারবাজার খাতে একজন বিনিয়োগকারী যত সহজে ঢুকতে পারেন তত সহজেই বের হয়ে যেতে পারেন। কিন্তু এটা আবাসন খাতে বিনিয়োগকারীদের পক্ষে সম্ভব নয়।’

মিজানুর রহমান বলেন, ‘শেয়ার বাজারের পর পরই বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলোর কাছে আগ্রহের বিষয় ছিল আবাসন খাত। কারণ এ সময় আবাসন ব্যবসায়ীরা যুক্তি দেখিয়েছে বাংলাদেশের মতো ক্ষুদ্র আয়তনের দেশে আবাসন সমস্যা বড় সমস্যা। তাই আবাসন খাত একটি সম্ভাবনাময় খাত। ১৯৯০ সালে জাপানও একই যুক্তি দেখিয়েছিল এবং ওই বছর জাপানের আবাসন খাতে ধস শুরু হয়। পরবর্তী সময়ে তা আর দাঁড়াতে পারেনি। একই ঘটনা ২০০৮ সালে ঘটে আমেরিকাতে। সেখানে এক পর্যায়ে এক লাখ ডলারের ফ্ল্যাট বিক্রি হয়েছে ২০ হাজার ডলারে।’

তিনি আরও বলেন, ‘বাংলাদেশের আবাসন ব্যবসায়ীরা এ সব অভিজ্ঞতাকে মাথায় না নিয়েই আবাসন খাতে ব্যাংক ঋণ নিয়ে বিনিয়োগ শুরু করে। প্রথম দিকে আবাসন ব্যবসায়ীরা দেখেছেন এই খাতে মুনাফা বহুগুণ বেশি পাওয়া যায়। তখন ব্যাঙের ছাতার মতো গড়ে ওঠা আবাসন কোম্পানিগুলো ব্যাংক থেকে ঋণ নিয়েছে আর তা এই খাতে বিনিয়োগ করেছে। ২০১০ সালের শুরু পর্যন্তও আবাসন খাতে ক্রেতা ছিল। কারণ তখনও শেয়ারবাজার চাঙ্গা ছিল, তাই শেয়ারবাজারের ক্ষুদ্র বিনিয়োগকারীরা তাদের মুনাফার অর্থ দিয়ে আবাসন খাতেও বিনিয়োগ করেছে।’

মিজানুর রহমান বলেন, ‘একটা সময় দেখা গেছে আবাসন খাতের সঙ্গে সংশ্লিষ্টরা দৌরাত্ম্য ও দখলদারিত্বের দিকে ঝুঁকতে থাকে। দেশের আইন-কানুন না মেনেই একটি প্রজেক্ট দেখিয়ে ব্যাংক থেকে ঋণ নিয়েছে। আর ব্যাংকগুলো এই খাতে কয়েকটি পর্যায়ে ঋণ দিয়েছে। কোম্পানিগুলোকে জমি ক্রয় করতে, জমি ডেভেলপমেন্ট করতে এবং অ্যাপার্টমেন্ট নির্মাণ করতে ঋণ দিয়েছে ব্যাংকগুলো। অন্যদিকে গ্রাহককে ৮০ শতাংশ পর্যন্ত ঋণ দিয়েছে ফ্ল্যাট কেনার জন্য। এতে করে অনেকে শিল্প ঋণ দেখিয়ে আবাসন খাতে বিনিয়োগও করেছে।’

এই অর্থনীতিবিদ বলেন, ‘বিপত্তি ঘটে ২০১০ সালের শেষ দিকে এসে। এ সময়ে অতিরিক্ত তারল্যের কারণে দেশের মূল্যস্ফীতি দুই অংকে পৌঁছে যায় আর তার প্রভাব গিয়ে পড়েছে মধ্য ও নিম্নবিত্তদের ওপর। আর মূল্যস্ফীতি বাড়ার সঙ্গে দেশের রাজনৈতিক একটি সম্পর্ক থাকায় সরকার মূল্যস্ফীতি কমানোর উদ্যোগ নেয়। আর তখন কেন্দ্রীয় ব্যাংক অস্বাভাবিক অর্থ প্রবাহের রাশ টেনে ধরে। বিদেশ থেকে আসা রেমিটেন্সের মাধ্যমে কেন্দ্রীয় ব্যাংক বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলোকে সিকিউরিটি ও বন্ড কিনতে বাধ্য করে। আবার আবাসন ও শেয়ারবাজার খাতে ঋণ সরবরাহের ওপর কড়াকড়ি শর্তারোপ করে। এর ফলে দেখা যায় ২০১১ সালে বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলোতে তারল্য সংকট সৃষ্টি হয়ে। বিষয়টি এমন পর্যায়ে পৌঁছেছিল যে, ব্যাংকগুলো তাদের দৈনন্দিন লেনদেনের জন্য কলমানি মার্কেটের ওপর নির্ভরশীল হয়ে পড়ে।’

মিজানুর রহমান বলেন, ‘কেন্দ্রীয় ব্যাংকের এমন মুদ্রানীতির কারণে বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলো আমদানি ঋণের জন্যও মুদ্রা সরবরাহ করতে পারছিল না। তখন তারা আবাসন খাতে দেওয়া ঋণ ফেরত দেওয়ার জন্য আবাসন কোম্পানিগুলোকে চাপ দিতে থাকে। অন্যদিকে ফ্ল্যাট কেনার জন্যও গ্রাহককে ঋণ দেওয়া বন্ধ করা হয়। আগে যেখানে ৮০ শতাংশ পর্যন্ত ফ্ল্যাট কেনার ঋণ দেওয়া হত এখন তা ২০ শতাংশে নামিয়ে আনা হয়েছে। এতে করে আবাসন কোম্পানিগুলো ক্রেতা হারাতে থাকে। একই সঙ্গে ব্যাংক ঋণের সুদ ও কিস্তির চাপও বাড়তে থাকে। ফলে তার প্রভাব দেখা দেয় ফ্ল্যাট ও প্লটের মূল্যের ওপর। এখন অধিকাংশ আবাসন কোম্পানি তাদের পণ্যের দামের ওপর ৩০ থেকে ৫০ শতাংশ পর্যন্তও ছাড় দিচ্ছে। আমাদের যে আশঙ্কা ছিল তা সত্য হতে চলেছে। আবাসন খাত এখনও ধসে পড়েনি। ধসের প্রারম্ভিক অবস্থায় আছে।’

আবাসন খাতে ঋণ প্রবাহ বন্ধ না করে দিয়ে তা নিয়ন্ত্রণ করার ব্যাপারে মত দেন এই অর্থনীতি বিশ্লেষক। তার মতে, এখন ফ্ল্যাট বা প্লটের দাম কমে গেলেও এটা প্রকৃত মূল্য। এই খাতে ব্যাংক ঋণের প্রবাহ বাড়ালেও সমস্যার সমাধান হবে না বরং আরও ঘনীভূত হবে।

ব্যাংক ঋণের কারণে আবাসন খাত ধসের মুখে এমন কথা মানতে নারাজ আবাসন ব্যবসায়ীরা। তাদের মতে ঋণের পরিমাণ বাড়ালেই এই সংকট কেটে যাবে।

রিহ্যাবের সহ-সভাপতি লিয়াকত আলী ভূইয়া মিলন দ্য রিপোর্টকে বলেন, ‘ব্যাংক ঋণের সরবরাহ কমিয়ে দেওয়া এবং সুদের হার বাড়িয়ে দেওয়ার জন্যই আজ আবাসন খাত সংকটের মুখে। সুদের হার কমালে সংকট কেটে যাবে।’

(দ্য রিপোর্ট/এইচআর/এইচএসএম/আরকে/সা/জানুয়ারি ২৩, ২০১৪)